GRGolden Visa Grèce (Investissement Immobilier) — Guide Complet 2025
⚠️ Informations basées sur la réglementation 2025. Consultez le Ministère des Migrations grec (migration.gov.gr) avant toute démarche.
En un coup d'œil
| Critère | Détail |
|---|---|
| Type de programme | Résidence permanente par investissement |
| Investissement minimum (zones standard) | €400 000 |
| Investissement minimum (zones premium) | €800 000 |
| Zones premium | Centre d'Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin |
| Durée du titre de séjour | 5 ans renouvelables |
| Séjour minimum requis | Aucun (sauf une visite par an) |
| Famille incluse | Oui (conjoint + enfants jusqu'à 21 ans) |
| Délai de traitement | 1 à 4 mois (moyenne : 2 mois) |
| Chemin vers la RP définitive | 5 ans |
| Chemin vers la citoyenneté | 7 ans |
| Accès Schengen | Oui |
Pour qui est ce programme ?
Le Golden Visa grec est le programme de résidence par investissement le plus prisé d'Europe par le volume de demandes. Il s'adresse aux investisseurs non ressortissants de l'UE souhaitant obtenir un droit de résidence en Europe via l'acquisition d'un bien immobilier en Grèce.
Ce programme est particulièrement adapté à :
- Les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier en Europe
- Les familles souhaitant offrir à leurs enfants un passeport ou une base européenne
- Les hauts patrimoines cherchant à combiner investissement immobilier et avantage fiscal (via Article 5B ou 5C)
- Les entrepreneurs et cadres internationaux souhaitant un accès Schengen permanent
- Les retraités fortunés envisageant une résidence secondaire ou principale en Méditerranée
La Grèce se distingue de ses concurrents (Espagne, Portugal — dont les programmes ont fermé ou évolué) par la permanence de son programme, son seuil d'entrée compétitif dans les zones rurales et son patrimoine culturel et naturel exceptionnel.
Deux seuils d'investissement selon la zone
Depuis 2023-2024, la Grèce applique un double seuil afin d'orienter les investissements vers des zones moins congestionnées :
Seuil de €800 000 (zones à forte demande)
Applicable pour les acquisitions dans :
- Le centre d'Athènes (certains arrondissements)
- Thessalonique
- Mykonos
- Santorin
- D'autres zones insulaires très prisées
Seuil de €400 000 (reste du territoire)
Applicable pour l'ensemble du reste du pays, notamment :
- Les îles moins connues mais tout aussi belles (Lesbos, Chios, Ikaria, Limnos, Samos…)
- Les villes moyennes (Patras, Héraklion, Volos…)
- Les zones rurales et côtières hors zones premium
- Le Péloponnèse et l'arrière-pays
Conseil stratégique : de nombreux investisseurs optent pour des îles au seuil de €400 000, combinant rentabilité locative saisonnière élevée et prix d'acquisition encore attractifs comparés aux grandes métropoles européennes.
Conditions d'éligibilité
- Nationalité non-UE (les citoyens UE/EEE n'ont pas besoin du Golden Visa).
- Investissement immobilier d'un seul tenant ou réparti sur plusieurs biens, pour un montant minimum conforme à la zone (€400 000 ou €800 000).
- Le bien doit être acquis en pleine propriété (l'usufruit seul ne suffit pas).
- Casier judiciaire vierge.
- Assurance maladie valide couvrant la Grèce.
- Absence de menace pour l'ordre public ou la sécurité nationale.
Étapes de la demande
Étape 1 — Sélection et acquisition du bien immobilier
Choisissez votre bien avec l'aide d'un agent immobilier et d'un avocat local. L'avocat grec vérifiera les titres de propriété, l'absence d'hypothèques ou de litiges, et vous accompagnera jusqu'à l'acte notarié. Obtenez votre AFM (numéro fiscal grec) — indispensable pour tout acte immobilier en Grèce.
Étape 2 — Signature du compromis et acte de vente
L'acte notarié transfère officiellement la propriété. Tous les frais annexes (droits de mutation, honoraires de notaire) doivent être acquittés.
Étape 3 — Dépôt du dossier de Golden Visa
Déposez le dossier complet auprès du Ministère des Migrations (ou via un avocat mandaté) en joignant :
- Titre de propriété enregistré
- Passeports de tous les membres de la famille inclus
- Photos d'identité
- Attestation d'assurance santé
- Extrait de casier judiciaire apostillé
- Preuve du paiement intégral (relevé bancaire, acte notarié)
Étape 4 — Obtention du titre de séjour provisoire
À réception du dossier, les autorités délivrent un récépissé d'un an qui autorise le séjour et les déplacements Schengen en attendant le titre de séjour définitif.
Étape 5 — Délivrance du titre de séjour (5 ans)
Le titre de séjour de résidence permanente (5 ans renouvelables) est délivré dans un délai de 1 à 4 mois en moyenne.
Coûts détaillés
| Poste de dépense | Montant estimé |
|---|---|
| Investissement immobilier minimum | €400 000 à €800 000 |
| Droits de mutation (3,09 % sur le prix d'achat) | ~€12 360 à €24 720 |
| Honoraires notaire (~1-2 %) | ~€4 000 à €16 000 |
| Honoraires avocat (~1-2 %) | ~€4 000 à €16 000 |
| Frais de dossier Golden Visa | ~€2 000 (demandeur principal) |
| Frais par membre de famille | ~€150 par personne |
| Assurance santé | 500 à 2 000 €/an |
| Total estimé hors investissement | ~€22 860 à €58 870 |
Avantages
- Pas de séjour minimum obligatoire pour maintenir la résidence : une visite par an suffit. Idéal pour les investisseurs qui ne souhaitent pas s'installer à temps plein en Grèce immédiatement.
- Accès Schengen : circulation libre dans les 27 États Schengen.
- Famille incluse : conjoint et enfants jusqu'à 21 ans inclus dans la même demande à coût marginal.
- Chemin vers la citoyenneté : après 7 ans de résidence légale (avec séjour effectif), la naturalisation est possible — ouvrant l'accès à un passeport UE valable dans 188 pays.
- Rentabilité locative : la Grèce affiche des rendements locatifs saisonniers parmi les plus élevés de la Méditerranée, notamment dans les îles.
- Combinable avec les régimes fiscaux : un Golden Visa combiné à l'Article 5B (7 % flat tax) ou 5C (50 % exonération) représente un package particulièrement optimisé.
- Programme stable : contrairement au Portugal (RNH supprimé) ou à l'Espagne (Golden Visa immobilier supprimé en 2024), la Grèce maintient son programme.
Points d'attention
- Double seuil : bien vérifier si votre bien se situe en zone premium (€800 000) ou standard (€400 000) — les délimitations exactes évoluent, consultez le Ministère des Migrations.
- La résidence permanente définitive (au-delà du renouvellement quinquennal) et la citoyenneté requièrent une présence physique effective en Grèce — pas seulement la détention du titre.
- Les frais annexes à l'acquisition (3 à 6 % du prix) doivent être intégrés dans le budget global.
- La rentabilité locative varie fortement selon la localisation, la qualité du bien et la saison — faites une étude de marché sérieuse.
- Le marché immobilier athénien a connu une forte hausse des prix depuis 2020 — les meilleures opportunités se trouvent désormais en dehors des zones premium.
FAQ
1. Puis-je louer le bien immobilier acquis dans le cadre du Golden Visa ? Oui, vous pouvez louer votre bien (location longue durée ou saisonnière type Airbnb). Les revenus locatifs grecs seront imposés selon les règles fiscales grecques ordinaires, mais peuvent être partiellement optimisés via les régimes fiscaux spéciaux.
2. Faut-il vivre en Grèce pour maintenir le Golden Visa ? Non, il n'y a aucune exigence de séjour minimum pour le renouvellement du Golden Visa. Vous devez simplement maintenir la propriété du bien immobilier et visiter la Grèce au moins une fois par an pour le renouvellement biométrique.
3. Les enfants adultes sont-ils inclus ? Les enfants jusqu'à 21 ans peuvent être inclus dans la demande familiale. Des procédures spécifiques existent pour les enfants entre 21 et 24 ans encore à charge et aux études.
4. Puis-je acheter plusieurs biens pour atteindre le seuil minimum ? Oui, vous pouvez acquérir plusieurs biens immobiliers dont la valeur totale atteint le seuil requis. Chaque bien doit cependant être acquis en pleine propriété.
5. Quelle est la fiscalité sur la plus-value en cas de revente ? La plus-value immobilière en Grèce est imposée à 15 % pour les particuliers. Des exonérations partielles existent si le bien a été détenu pendant une longue durée. Consultez un fiscaliste grec pour les détails.
Source officielle : https://migration.gov.gr
⚠️ Ces informations sont fournies à titre indicatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique, fiscal ou financier. Les seuils d'investissement et les conditions du programme peuvent évoluer. Consultez un avocat spécialisé en droit grec de l'immigration et un conseiller en investissement immobilier agréé avant d'entreprendre toute démarche.
